Đầu tư nhà máy sản xuất tại Việt Nam

Đầu tư nhà máy tại Việt Nam đòi hỏi nhiều hơn việc thành lập doanh nghiệp. Nhà đầu tư cần lựa chọn địa điểm phù hợp, đàm phán hợp đồng thuê đất, thực hiện thủ tục đầu tư và đáp ứng các điều kiện về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và hải quan trước khi đưa nhà máy vào hoạt động.

ECOVIS Vietnam Law tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài từ giai đoạn lựa chọn khu công nghiệp đến khi hoàn thành những công việc pháp lý cần thiết để chuẩn bị sản xuất. Chúng tôi thực hiện hồ sơ bằng tiếng Việt, làm việc với cơ quan có thẩm quyền và báo cáo tiến độ cho nhà đầu tư hoặc trụ sở chính theo ngôn ngữ đã thống nhất.

Tóm tắt

Một dự án nhà máy thường cần thực hiện nhiều nhóm thủ tục có quan hệ phụ thuộc lẫn nhau. Quyết định thuê địa điểm ảnh hưởng đến khả năng đăng ký đầu tư; mục tiêu và công nghệ sản xuất ảnh hưởng đến yêu cầu về môi trường, xây dựng; điều kiện giám sát hải quan có thể quyết định thời điểm doanh nghiệp chế xuất được áp dụng chế độ quản lý tương ứng.

Vì vậy, tiến độ dự án cần được xây dựng trên cơ sở những thủ tục thực tế phải thực hiện, không chỉ dựa vào thời điểm dự kiến nhận Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Dịch vụ tư vấn dự án nhà máy bao gồm những công việc nào?

Lựa chọn và thẩm định pháp lý khu công nghiệp

Rà soát các địa điểm được nhà đầu tư lựa chọn sơ bộ, tập trung vào tình trạng hạ tầng, quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất còn lại và khả năng đáp ứng hoạt động sản xuất dự kiến.

Việc thẩm định pháp lý cũng xem xét quy hoạch, ngành nghề được tiếp nhận và thực tiễn xử lý hồ sơ tại địa phương, nhằm xác định rủi ro trước khi nhà đầu tư cam kết thuê địa điểm hoặc mua sắm thiết bị.

Đàm phán hợp đồng thuê đất và hạ tầng

Thẩm định pháp lý và hỗ trợ đàm phán hợp đồng thuê lại đất, thuê nhà xưởng và sử dụng hạ tầng với chủ đầu tư khu công nghiệp.

Những điều khoản cần xem xét gồm:

• Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn.
• Giá thuê, cơ chế điều chỉnh giá và phí hạ tầng.
• Quyền mở rộng nhà máy.
• Nghĩa vụ bàn giao và hoàn trả mặt bằng.
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp.

Hợp đồng phải được đối chiếu với mục tiêu đầu tư, nhu cầu xây dựng và tiến độ dự án trước khi ký kết.

Đăng ký dự án đầu tư

Tư vấn, chuẩn bị và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với Ban Quản lý khu công nghiệp hoặc cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền.

Hồ sơ cần phản ánh phù hợp mục tiêu, địa điểm, vốn đầu tư, công nghệ, sản phẩm và những nội dung liên quan đến môi trường.

Theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và Điều 72 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn trình tự cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập doanh nghiệp trước trong trường hợp đáp ứng điều kiện áp dụng.

Nếu lựa chọn thành lập doanh nghiệp trước, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải hoàn thành trong 12 tháng kể từ ngày thành lập; doanh nghiệp chỉ được thực hiện dự án đầu tư sau khi được cấp giấy chứng nhận này.

Việc lựa chọn trình tự cần được đánh giá theo đặc điểm và điều kiện của từng dự án.

Thủ tục xây dựng, môi trường và phòng cháy chữa cháy

Rà soát yêu cầu đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường, tùy quy mô, tính chất và địa điểm dự án.

Đối với công trình xây dựng, phạm vi tư vấn bao gồm xác định thủ tục cấp giấy phép xây dựng và những yêu cầu pháp lý liên quan đến thiết kế, thi công.

Rà soát nội dung phòng cháy, chữa cháy trong thiết kế và tổ chức nghiệm thu theo trách nhiệm của chủ đầu tư theo pháp luật hiện hành.

Các yêu cầu được xác định theo loại công trình, hồ sơ kỹ thuật và quy định áp dụng, không mặc nhiên sử dụng một trình tự giống nhau cho mọi nhà máy.

Doanh nghiệp chế xuất và thủ tục hải quan

Tư vấn điều kiện áp dụng chế độ doanh nghiệp chế xuất, tổ chức giám sát hải quan và quản lý nguyên liệu, thành phẩm.

Theo Điều 26 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP và quy định về giám sát hải quan liên quan, điều kiện đối với doanh nghiệp chế xuất bao gồm:

• Hàng rào cứng phân cách với khu vực bên ngoài.
• Cổng ra vào có kiểm soát.
• Hệ thống camera giám sát 24 giờ mỗi ngày, có kết nối với cơ quan hải quan.
• Lưu trữ dữ liệu camera ít nhất 12 tháng.
• Phần mềm quản lý hàng hóa thuộc diện miễn thuế.

Việc đáp ứng điều kiện giám sát cần được cơ quan hải quan xác nhận trước khi doanh nghiệp hoạt động theo chế độ doanh nghiệp chế xuất.

Căn cứ liên quan bao gồm Điều 12 và Điều 28a Nghị định số 134/2016/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 18/2021/NĐ-CP, và Điều 26 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP.

Cần phân biệt doanh nghiệp chế xuất với doanh nghiệp sản xuất hàng xuất khẩu. Doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu có thể được áp dụng chính sách miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu đáp ứng điều kiện mà không mặc nhiên mang tư cách doanh nghiệp chế xuất.

Phương án hải quan và chính sách thuế phải được đánh giá theo hoạt động và điều kiện thực tế của từng doanh nghiệp.

Lao động và điều kiện vận hành

Rà soát các thủ tục và tài liệu liên quan đến lao động trước khi nhà máy bắt đầu hoạt động, bao gồm:

• Đăng ký và báo cáo lao động theo trường hợp áp dụng.
• Nội quy lao động.
• Giấy phép lao động hoặc thủ tục miễn giấy phép lao động cho nhân sự nước ngoài.
• Giấy phép chuyên ngành cần thiết cho hoạt động sản xuất.

Theo Nghị định số 219/2025/NĐ-CP, người nước ngoài phải có giấy phép lao động hoặc hoàn tất thủ tục miễn trước khi bắt đầu làm việc tại Việt Nam.

Các tài liệu do nước ngoài cấp cần được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch chứng thực theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Việc chuẩn bị hồ sơ nhân sự nước ngoài nên được thực hiện song song với kế hoạch xây dựng, lắp đặt thiết bị và chạy thử dây chuyền.

Từ lựa chọn địa điểm đến sản xuất cần trải qua những bước nào?

Bước 01 — Rà soát địa điểm và cơ cấu đầu tư

Ước tính lập kế hoạch: 2–3 tuần.

Xác định sản phẩm dự kiến, tỷ lệ xuất khẩu, công nghệ sử dụng và nhu cầu nhân sự.

Những thông tin này là cơ sở lựa chọn khu công nghiệp, đánh giá tính phù hợp của địa điểm và xác định cơ cấu doanh nghiệp thực hiện dự án.

Bước 02 — Đàm phán và ký hợp đồng thuê

Ước tính lập kế hoạch: 3–6 tuần.

Thống nhất các điều kiện thương mại cơ bản với chủ đầu tư khu công nghiệp, thẩm định pháp lý hợp đồng và xác định những điều kiện cần hoàn thành trước khi hợp đồng phát sinh hiệu lực hoặc trước khi triển khai dự án.

Trong trường hợp phù hợp, việc ký kết được gắn với điều kiện về đăng ký đầu tư nhằm hạn chế rủi ro nhà đầu tư đã cam kết thuê nhưng chưa thể thực hiện hoạt động sản xuất dự kiến.

Bước 03 — Đăng ký đầu tư và đăng ký doanh nghiệp

Ước tính lập kế hoạch: 4–8 tuần.

Chuẩn bị và thực hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp theo phương án áp dụng cho dự án.

Tùy trường hợp, nhà đầu tư có thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi đăng ký doanh nghiệp hoặc lựa chọn trình tự ngược lại theo Điều 72 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP.

Nếu doanh nghiệp được thành lập trước, phải hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong 12 tháng kể từ ngày thành lập và chưa được thực hiện dự án trước khi được cấp giấy chứng nhận này.

Sau khi hoàn thành các thủ tục đăng ký tương ứng, doanh nghiệp tiếp tục chuẩn bị công việc về con dấu, thuế, tài khoản ngân hàng và góp vốn.

Bước 04 — Hoàn thành các yêu cầu môi trường và xây dựng

Ước tính lập kế hoạch: 8–20 tuần.

Thực hiện những thủ tục áp dụng đối với dự án về đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường, xây dựng và các yêu cầu liên quan đến phòng cháy chữa cháy.

Rà soát nội dung phòng cháy, chữa cháy trong thiết kế và tổ chức nghiệm thu theo trách nhiệm của chủ đầu tư theo pháp luật hiện hành.

Các công việc có thể cần triển khai theo trình tự khác nhau hoặc được thực hiện song song tùy hồ sơ dự án và điều kiện áp dụng.

Bước 05 — Hoàn thiện điều kiện doanh nghiệp chế xuất và chuẩn bị sản xuất

Ước tính lập kế hoạch: 3–6 tuần.

Đối với dự án lựa chọn chế độ doanh nghiệp chế xuất, cần hoàn thiện điều kiện giám sát hải quan và nhận xác nhận của cơ quan hải quan trước khi hoạt động theo chế độ này.

Doanh nghiệp đồng thời chuẩn bị hệ thống quản lý nguyên liệu, thủ tục hải quan, nhập nguyên liệu và xuất lô thành phẩm đầu tiên.

Lưu ý về tiến độ: Các mốc trên chỉ mang tính tham khảo, là ước tính lập kế hoạch, không phải thời hạn giải quyết được bảo đảm. Ngành nghề có điều kiện, yêu cầu về đất đai và xây dựng, thủ tục môi trường, hợp pháp hóa tài liệu của nhà đầu tư nước ngoài và thực tiễn xử lý tại địa phương đều có thể ảnh hưởng đến thời gian triển khai.

Một số công việc có thể thực hiện song song; không nên cộng cơ học thời gian của từng bước để xác định ngày vận hành.

Bốn sai lầm nào có thể khiến dự án nhà máy chậm nhiều tháng?

Ký hợp đồng thuê trước khi xác định khả năng được cấp phép

Hợp đồng thuê theo mẫu của chủ đầu tư khu công nghiệp có thể được ký trước khi nhà đầu tư kiểm tra đầy đủ ngành nghề và công nghệ dự kiến.

Nếu hoạt động sản xuất không phù hợp với quy hoạch hoặc ngành nghề được tiếp nhận tại địa điểm, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh dự án, thay đổi phương án sản xuất hoặc đàm phán lại hợp đồng.

Cần làm: Rà soát mục tiêu đầu tư, công nghệ và điều kiện địa điểm trước khi đưa ra cam kết thuê ràng buộc.

Cho rằng nhà máy đương nhiên được áp dụng chế độ doanh nghiệp chế xuất

Chế độ doanh nghiệp chế xuất có yêu cầu riêng về giám sát hải quan và tổ chức hoạt động.

Những hạng mục như hàng rào cứng, cổng kiểm soát, camera giám sát, lưu trữ dữ liệu và phần mềm quản lý hàng miễn thuế cần được xem xét từ giai đoạn thiết kế. Nếu chỉ xử lý sau khi nhà máy hoàn thành, doanh nghiệp có thể phải sửa đổi hạ tầng và lùi tiến độ.

Cần làm: Xác định phương án doanh nghiệp chế xuất, điều kiện theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP và yêu cầu hải quan trước khi chốt thiết kế nhà máy.

Xác định sai yêu cầu về môi trường

Quy mô, ngành nghề, địa điểm, nguyên liệu và mức độ tác động môi trường ảnh hưởng đến việc dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường hay thủ tục cấp giấy phép môi trường.

Việc đánh giá không đầy đủ từ đầu có thể làm phát sinh yêu cầu bổ sung hồ sơ, thay đổi thiết kế hoặc điều chỉnh tiến độ xây dựng.

Cần làm: Phân loại dự án và xác định thủ tục môi trường ngay trong giai đoạn chuẩn bị địa điểm và phương án đầu tư.

Chỉ chuẩn bị giấy phép lao động khi thiết bị đã về nhà máy

Dự án sản xuất thường cần chuyên gia nước ngoài tham gia lắp đặt, chạy thử, đào tạo hoặc quản lý kỹ thuật.

Theo Nghị định số 219/2025/NĐ-CP, người nước ngoài phải có giấy phép lao động hoặc hoàn tất thủ tục miễn trước khi bắt đầu làm việc. Việc chuẩn bị giấy tờ từ nước ngoài, hợp pháp hóa lãnh sự và dịch chứng thực theo yêu cầu áp dụng có thể ảnh hưởng đến tiến độ đưa chuyên gia vào làm việc.

Cần làm: Xây dựng kế hoạch nhân sự nước ngoài song song với tiến độ xây dựng và nhập thiết bị, thay vì chỉ bắt đầu thủ tục khi dây chuyền đã sẵn sàng chạy thử.

Câu hỏi thường gặp về đầu tư nhà máy tại Việt Nam

Nhà đầu tư Đức hoặc châu Âu có thể sở hữu 100% vốn nhà máy tại Việt Nam không?

Có thể, đối với nhiều hoạt động sản xuất công nghiệp. Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là một trong những cơ cấu thường được lựa chọn khi nhà đầu tư muốn trực tiếp quản lý hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

Tuy nhiên, quyền sở hữu và khả năng triển khai còn phụ thuộc vào sản phẩm, ngành nghề, công nghệ, địa điểm và các điều kiện chuyên ngành.

Điều kiện tiếp cận thị trường cần được đánh giá theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và các quy định liên quan. Việc có thể sở hữu 100% vốn không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động sản xuất đều được triển khai mà không cần thủ tục chuyên ngành.

Dự án nhà máy có thể được hưởng ưu đãi thuế gì?

Một số dự án đáp ứng điều kiện có thể được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu hoặc chính sách ưu đãi đầu tư khác.

Theo điểm b khoản 7 Điều 22 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất được xác định là địa bàn ưu đãi đầu tư theo chế độ áp dụng đối với địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Tuy nhiên, không phải mọi dự án trong khu công nghiệp đều mặc nhiên được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Điều kiện áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cần được xác định theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15, đã được sửa đổi, bổ sung, và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP.

Nhà đầu tư nên thực hiện đánh giá ưu đãi theo ngành nghề, địa bàn và điều kiện cụ thể trước khi lựa chọn địa điểm, xác định cơ cấu vốn và lập phương án tài chính.

Doanh nghiệp chế xuất là gì và khi nào nên lựa chọn?

Doanh nghiệp chế xuất hoạt động theo chế độ dành cho doanh nghiệp sản xuất hàng xuất khẩu, với những yêu cầu riêng về quản lý hải quan và chính sách thuế tương ứng.

Doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện giám sát, quản lý kho, hàng hóa và chứng từ theo quy định, trong đó có yêu cầu được cơ quan hải quan xác nhận điều kiện trước khi hoạt động theo chế độ này.

Phương án doanh nghiệp chế xuất thường đáng cân nhắc khi phần lớn hoặc toàn bộ sản phẩm được xuất khẩu.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp dự kiến bán hàng đáng kể vào thị trường nội địa, cần đánh giá các thủ tục và nghĩa vụ phát sinh trước khi quyết định.

Doanh nghiệp chế xuất cũng cần được phân biệt với doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu có thể được miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu đáp ứng điều kiện theo Điều 12 và Điều 28a Nghị định số 134/2016/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 18/2021/NĐ-CP.

Từ khi quyết định đầu tư đến khi nhà máy sản xuất mất bao lâu?

Không có một thời hạn chung phù hợp cho mọi dự án nhà máy.

Tiến độ phụ thuộc vào địa điểm, tính chất hoạt động, phương án đầu tư, yêu cầu môi trường, thiết kế xây dựng, việc chuẩn bị thiết bị và điều kiện vận hành.

Đối với dự án đặt tại khu công nghiệp đã có hạ tầng, một số thủ tục có thể được triển khai song song. Những dự án cần đánh giá tác động môi trường phức tạp, thủ tục chấp thuận ở cấp có thẩm quyền cao hơn hoặc xây dựng hạ tầng mới thường cần kế hoạch dài hơn.

Các mốc thời gian theo từng bước nêu trên chỉ là ước tính lập kế hoạch và cần được điều chỉnh theo hồ sơ thực tế của dự án.

ECOVIS Vietnam Law có trực tiếp làm việc với Ban Quản lý khu công nghiệp không?

Có. Trong phạm vi được khách hàng ủy quyền và pháp luật cho phép, luật sư của ECOVIS Vietnam Law trực tiếp chuẩn bị, nộp và theo dõi hồ sơ với các cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam.

Tùy dự án, các cơ quan liên quan có thể bao gồm Ban Quản lý khu công nghiệp, cơ quan đăng ký đầu tư, Sở Tài chính, cơ quan quản lý xây dựng, môi trường và hải quan.

Thẩm quyền giải quyết từng thủ tục được xác định theo địa điểm, tính chất dự án và cơ cấu quản lý hiện hành.

Khách hàng được thông tin về hồ sơ đã nộp, kết quả đã nhận, các yêu cầu bổ sung và công việc còn phải hoàn thành, thay vì chỉ nhận thông báo chung rằng dự án đang trong quá trình cấp phép.

Người phụ trách

Luật sư Nguyễn Nhuận

Thành viên — Phụ trách dự án đầu tư sản xuất, khu công nghiệp và giấy phép.

ECOVIS Vietnam Law.

Phạm vi trao đổi: Cơ cấu đầu tư nhà máy, thẩm định pháp lý địa điểm, hợp đồng thuê đất và nhà xưởng, giấy phép đầu tư, điều kiện doanh nghiệp chế xuất và công việc pháp lý trước vận hành.

Nội dung liên quan

• Đầu tư và gia nhập thị trường Việt Nam
• Tuân thủ pháp luật trong hoạt động doanh nghiệp
• German Desk — Doanh nghiệp Đức tại Việt Nam
• Business Advisory Desk — Hỗ trợ điều hành do Orient Counsel Ltd. thực hiện
• Các tình huống tư vấn đã thực hiện

Đang lựa chọn giữa các khu công nghiệp cho dự án nhà máy?

Gửi danh sách địa điểm đang cân nhắc, sản phẩm dự kiến và tỷ lệ xuất khẩu để chúng tôi đánh giá những vấn đề pháp lý cần kiểm tra, phản hồi trong một ngày làm việc và sắp xếp buổi trao đổi khoảng 30 phút, không tính phí.

Cập nhật lần cuối: 09/11/2026 · Người rà soát: Luật sư Vũ Mạnh Quỳnh, Giám đốc điều hành.